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商業(yè)規(guī)劃原則

 

交通優(yōu)先：

 

1、根據(jù)城市路網(wǎng)合理規(guī)劃二級(jí)路網(wǎng)和建筑布局，將商業(yè)功能優(yōu)化布局在交通最優(yōu)位置；

 

2、人車分流、外車內(nèi)人、下車上人即在地面以人，場(chǎng)地內(nèi)部只有人行，車流和貨流全部從場(chǎng)地周邊進(jìn)入建筑地下。

功能分區(qū)：

 

1、按業(yè)態(tài)彼此之間的功能對(duì)應(yīng)關(guān)系布置；

 

2、根據(jù)租售比和財(cái)務(wù)要求布置和取舍各功能業(yè)態(tài)；

 

3、遵循建筑設(shè)計(jì)的基本規(guī)律。

 

突出商業(yè)：

 

1、商業(yè)在城市綜合體中占據(jù)主導(dǎo)位置；

 

2、在規(guī)劃布局和城市形象中突出商業(yè)，體現(xiàn)可達(dá)性和可視性；

 

3、訂單式的地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)行主力業(yè)態(tài)的預(yù)招商。

 

公共空間：

 

1、室外：商業(yè)廣場(chǎng)、集中綠地和景觀水系；

 

2、室內(nèi)：收放有度、錯(cuò)落有致、流暢通透?！?/p>

商業(yè)規(guī)劃七大要點(diǎn)

 

一、功能布局

 

住宅、商業(yè)要?jiǎng)屿o分區(qū)：住宅相對(duì)集中，形成社區(qū)并與商業(yè)進(jìn)行分離；持有商業(yè)要相對(duì)集中并與可售商業(yè)形成區(qū)隔，有利于后期經(jīng)營管理。

 

星級(jí)酒店和甲級(jí)辦公（若規(guī)劃）：盡量沿城市主干道顯要位置獨(dú)立設(shè)置，體現(xiàn)項(xiàng)目整體檔次和形象。

 

公寓（若規(guī)劃）：作為商業(yè)主體上部的高層建筑群出現(xiàn)，應(yīng)盡量沿商業(yè)主體的邊緣布局。

 

二、建筑形態(tài)

 

外立面（新加坡ION案例）：體現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、潮流、檔次的商業(yè)氛圍，強(qiáng)調(diào)結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?、歷史進(jìn)行設(shè)計(jì)；計(jì)出獨(dú)特的立面造型，并將購物中心的名稱及圖案標(biāo)志進(jìn)行展現(xiàn)，以突出企業(yè)形象。

 

入口：購物中心主入口為一級(jí)入口，起到統(tǒng)領(lǐng)全局作用，醒目并有迎客功能，要重點(diǎn)設(shè)計(jì)；百貨主力店出入口為二級(jí)，應(yīng)重點(diǎn)體現(xiàn)業(yè)態(tài)特點(diǎn)；三級(jí)入口為公寓、辦公、酒店。

 

景觀（香港太古廣場(chǎng)、美國邁阿密購物中心案例）：凸顯立面及夜景照明，沿主立面盡量不做遮擋，以突出時(shí)尚、表現(xiàn)夜景，活躍商業(yè)氛圍作為主要原則。

 

涉及三個(gè)層面：主入口方形廣場(chǎng)、沿主立面帶形廣場(chǎng)、室外街景觀，營造好水景、雕塑、樹陣、燈箱、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售、坐凳、高桿燈、 LOGO燈。

 

案例：香港太古廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)進(jìn)一步提升其品質(zhì)

太古廣場(chǎng)景觀由英國公司設(shè)計(jì)，總造價(jià)約1億元。統(tǒng)籌考慮從建筑外立面延伸至地面鋪裝和景觀綠化的整體設(shè)計(jì)和效果。

三、交通規(guī)劃

門前廣場(chǎng)：大型廣場(chǎng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其它廣場(chǎng)結(jié)合商業(yè)出入口設(shè)置；

 

豎立布置：商業(yè)出入口數(shù)量、位置合理，結(jié)合客流動(dòng)線、與市政人行道、過街天橋、地下通道、地下交通出入口結(jié)合設(shè)計(jì)；

 

道路交通：

 

1、商業(yè)綜合體內(nèi)外交通動(dòng)線與城市周邊交通的關(guān)系及組織要合理，符合城市交通規(guī)劃要求；

 

2、地下車庫應(yīng)有兩處雙向出入口，并分設(shè)在不同道路，減少對(duì)人行、客流的影響，并保證車輛到達(dá)和離開的順暢，不造成擁堵。

 

3、商業(yè)綜合體的獨(dú)立對(duì)外通道與內(nèi)部垂直交通要統(tǒng)籌考慮。

 

停車位：合理規(guī)劃機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停車位數(shù)量和位置，滿足商務(wù)和住宅需要，供商業(yè)使用的車位數(shù)量保證吞吐能力達(dá)到1000輛/小時(shí)。

 

?？空竞凸卉囌荆簽榉奖泐櫩蜕舷萝嚕紤]增設(shè)港灣式車輛?？空?，長度大于20米、寬度為雙車道，滿足出租車停靠；根據(jù)周邊公交車現(xiàn)狀規(guī)劃公交?？空尽?/p>

四、商業(yè)動(dòng)線

 

動(dòng)線設(shè)計(jì)的原則是動(dòng)線清晰、簡(jiǎn)潔、盡量少分叉，核心動(dòng)線是啞鈴型，通過兩端啞鈴型主力店，用商業(yè)街進(jìn)行有效串聯(lián)，其它動(dòng)線由此生發(fā)出來。

 

客流動(dòng)線：簡(jiǎn)明、無死角，避免顧客走回頭路；

 

車流動(dòng)線：顧客車流從主要干道上的車庫進(jìn)入，再通過固定的車庫出口離開，貨流動(dòng)線通過同一車庫進(jìn)出；停車位、設(shè)備機(jī)房、卸貨區(qū)、庫房及配套用房設(shè)計(jì)在地下一層或二層；

 

貨流動(dòng)線：分平面、垂直兩種；平面運(yùn)輸進(jìn)入地下，到各自貨梯廳的卸貨區(qū)，再通過貨梯送到各個(gè)樓層， 百貨、超市、餐飲及零售店鋪要有各自相對(duì)獨(dú)立的貨梯，滿足貨運(yùn)和垃圾清運(yùn)的要求；主力店業(yè)態(tài)、餐飲、零售商鋪要有專門的垃圾動(dòng)線，垃圾直接送到地下干、濕垃圾房，集中存放運(yùn)輸；

 

員工動(dòng)線：?jiǎn)T工包括商管人員及營業(yè)人員。商管人員的工作時(shí)間與營業(yè)時(shí)間不同，需要單獨(dú)的上下班通道。各業(yè)態(tài)營業(yè)人員流線與顧客流線相同；餐飲業(yè)態(tài)人員要有自己的動(dòng)線，即貨運(yùn)通道，貨運(yùn)通道中設(shè)置員工衛(wèi)生間，是餐飲人員及垃圾運(yùn)輸?shù)闹饕ǖ馈?/p>

 

案例：

 

客流動(dòng)線

垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)

五、業(yè)態(tài)定位

 

商業(yè)定位：商業(yè)輻射半徑和目標(biāo)客群要明確。

 

商業(yè)體量：持有商業(yè)-地級(jí)市建議12-20萬平米，縣區(qū)10-12萬平米。

 

業(yè)態(tài)配比：零售、非零售之間的面積分配。一般購物45-60%、餐飲15-30%、娛樂10-20%、休閑10-15%、配套5-10%。

 

主力店規(guī)劃：百貨、影院、電玩、KTV、超市、兒童娛樂、電器數(shù)碼及次主力店滿足業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)要求。

 

業(yè)態(tài)樓層規(guī)劃：百貨：-1F-5F；超市：-1F-1F或1F-2F；休閑娛樂：健身、KTV、電玩等規(guī)劃高樓層，冰場(chǎng)可規(guī)劃在高樓層或地下樓層；餐飲：一般地下規(guī)劃快餐，地面樓層從低到高規(guī)劃咖啡、休閑餐、茶餐廳、異國料理、大型餐飲、美食廣場(chǎng)；零售店鋪沿商業(yè)街分布在不同樓層。

 

室外可售商業(yè)街規(guī)劃：

 

總長：250-300米；層數(shù)：不超過3層；層高：與同層購物中心持平。

 

業(yè)態(tài)：首層規(guī)劃品牌專賣、二層規(guī)劃服飾、飾品及服務(wù)類、三層規(guī)劃餐飲。

 

案例：上海港匯廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃

 

港匯總經(jīng)營面積中，零售購物占接近65%的比重，餐飲占22%，娛樂休閑類占11%，配套服務(wù)占2%；

 

零售商品包括了時(shí)尚服飾、兒童用品、化妝品、珠寶首飾等，業(yè)種豐富；

 

餐飲商鋪數(shù)量盡管只占總數(shù)量的10%，但面積卻達(dá)到總面積的五分之一，分別設(shè)有亞洲菜系、西式菜系等特色餐飲，以及咖啡、冰淇淋等小食品店；

 

休閑娛樂與配套服務(wù)各占1.4%、1.6%，設(shè)置電影院、游戲游藝館、銀行等，為顧客提供休閑環(huán)境以及便捷的服務(wù)。

六、平面設(shè)計(jì)

 

平面構(gòu)成主要是：商業(yè)街+主力店+次主力店+娛樂餐飲休閑+專業(yè)店+專賣店+地下停車場(chǎng)+商業(yè)輔助用房，各業(yè)態(tài)通過商業(yè)街進(jìn)行串通，形成人流互動(dòng)。

 

室內(nèi)商業(yè)街：是聯(lián)系主力店的靈魂和紐帶，平效是普通主力店的兩倍以上，是平面設(shè)計(jì)中的重中之重。

 

整體設(shè)計(jì)：長度280-350米為佳，面積3萬平米左右；

 

入口設(shè)計(jì)：購物中心的主要出入口，是人流主要集散地，要保持空間暢通；

 

直段設(shè)計(jì)：通道寬度15-16米，兩側(cè)走道寬度3.5-4米，挑空處8-9米寬，扶梯間距50-60米，扶梯靠洞口一側(cè)平行布置，以免遮擋視線，扶梯之間搭2-3個(gè)連橋。商業(yè)街視線要通透，一眼能看到幾十個(gè)商鋪，利于經(jīng)營。百貨、超市、娛樂、餐飲、零售店鋪要有專用貨梯。主力店與商業(yè)街有專用通道聯(lián)通，一般設(shè)臵1-2個(gè)開口，大小1-2個(gè)柱距。

 

零售店鋪：商業(yè)街兩邊盡可能設(shè)計(jì)為鋪面，不布置樓梯、設(shè)備機(jī)房等，鋪面設(shè)計(jì)要求空間劃分規(guī)整，盡量避免異形，管井穿越商鋪時(shí)要求貼邊角設(shè)臵，不影響店鋪的拆分、合并。

 

餐飲店鋪：要求面積大，每個(gè)餐飲店鋪后面都設(shè)計(jì)專用的垃圾通道，并通過貨梯至地下垃圾房，垃圾通道中安排餐飲人員專用衛(wèi)生間，做到潔污分開，保證運(yùn)營品質(zhì)。

 

中庭設(shè)計(jì)：設(shè)臵在商業(yè)街轉(zhuǎn)折處，形狀大小有所不同，中庭周圍商鋪加大進(jìn)深，以利于布置大商鋪?！?/p>

主力業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)：

 

百貨：既獨(dú)立又與室內(nèi)商業(yè)街和其它業(yè)態(tài)互補(bǔ)促進(jìn)，一般5-6層，單層面積5000-6000平米為佳，首層規(guī)劃化妝品、黃金珠寶、鞋包、鐘表眼鏡等，二、三、四層規(guī)劃男、女裝、少淑裝、箱包、飾品、內(nèi)衣、羊毛羊絨等，五層以上規(guī)劃運(yùn)動(dòng)用品、床上用品、兒童用品、特賣區(qū)等。

娛樂餐飲業(yè)態(tài)：布置在人氣較弱一端， 電玩、 KTV包間布置盡可能橫平豎直，使消防疏散路線簡(jiǎn)潔明了，影院要求合理配臵，方便不同影片的放映要求，設(shè)臵1個(gè)IMAX廳、 1個(gè)300人左右的大廳、不少于200人以上的廳、 VIP廳， 600平米左右兩層高的大堂，觀影動(dòng)線一般采用一字型、 L型、 T型、 Z型等，避免走迷宮。因上述業(yè)態(tài)最佳營業(yè)時(shí)間都在夜間，要求設(shè)臵直接對(duì)外的夜間出入口、獨(dú)立的電梯及導(dǎo)向標(biāo)識(shí)，滿足夜間使用要求?！?/p>

超市：一般設(shè)臵地下一層，外租區(qū)盡量設(shè)計(jì)通透，使主入口、外租人具有較強(qiáng)的可視性，利于顧客停車后，方便、快捷到達(dá)。

 

次主力店：如ZARA、 HM、等快時(shí)尚品牌，面積1500-2000平米，布置在室內(nèi)商業(yè)街首層兩端或中庭位臵，開口 2-3個(gè)柱距，以便于帶動(dòng)人氣。

 

功能用房：包括衛(wèi)生間、母嬰室、吸煙室等，衛(wèi)生間設(shè)在價(jià)值較低，且較為隱蔽之處，衛(wèi)生間間距80-100米，面積70-100平米/間。

 

設(shè)備機(jī)房設(shè)計(jì)：機(jī)房面積約占商業(yè)建筑面積的3.9-4.5%左右。

 

地下車庫設(shè)計(jì)：地下車庫要考慮預(yù)留機(jī)械停車位條件，應(yīng)結(jié)合貨運(yùn)電梯設(shè)計(jì)貨車行駛通道。車行線路簡(jiǎn)明通暢，主通道橫平豎直，地下電梯廳、扶梯廳沿車庫主通道設(shè)臵。車庫出入口盡量遠(yuǎn)離大商業(yè)沿街面，減少對(duì)商業(yè)人流的影響。出入口要求雙進(jìn)雙出，車道寬度9米以上，車道入口和通道凈高不低于2.4米，機(jī)械停車位凈高不低于3.6米，要求有貨車專用出入口及貨運(yùn)通道，入口和通道凈高均不低于3.6米。主力店在地下室單獨(dú)設(shè)臵垃圾房、污水處理間。垃圾房需要干濕分離。

 

輔助用房設(shè)計(jì)：大商業(yè)用房面積應(yīng)達(dá)到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為3‰-5‰）；管用房位臵應(yīng)設(shè)臵在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分位臵應(yīng)各自獨(dú)立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題。

 

結(jié)構(gòu)縫設(shè)計(jì)：結(jié)構(gòu)縫以不影響使用功能，不降低那種品質(zhì)為前提，且盡量少設(shè)臵。間距150-200米，不穿過影院大廳、大堂等敏感區(qū)域，不在地下設(shè)臵、地下不設(shè)永久縫；上下對(duì)齊、不宜出現(xiàn)錯(cuò)縫。宜設(shè)臵在不同業(yè)態(tài)之間的分隔部位，并滿足規(guī)范要求。

 

案例：幸福藍(lán)海影城參考平面圖

七、房產(chǎn)技術(shù)條件

 

房產(chǎn)技術(shù)條件是設(shè)計(jì)的前提和依據(jù)，包括租賃區(qū)域、租賃面積、建筑功能、結(jié)構(gòu)荷載、機(jī)電配臵等，一部分是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，另一部分是工程意義上的技術(shù)條件和交付標(biāo)準(zhǔn)。

 

結(jié)構(gòu)荷載：要重點(diǎn)關(guān)注對(duì)結(jié)構(gòu)有特殊要求的業(yè)態(tài)如超市、冰場(chǎng)等；

 

結(jié)構(gòu)降板：餐飲業(yè)態(tài)的廚房區(qū)域需要降板以設(shè)臵排水溝；

 

裝修標(biāo)準(zhǔn)：百貨、超市為精裝，其余主力店為毛壞交付；步行街零售商鋪為精裝交付，餐飲店為毛壞交付。毛坯交付指完成消防、空調(diào)和水、電、氣預(yù)留，其余裝修內(nèi)容由客戶完成。

 

供水、供電：百貨、超市、冰場(chǎng)、影院?jiǎn)为?dú)計(jì)、單獨(dú)繳費(fèi)，其它業(yè)態(tài)由購物中心代繳。

 

空調(diào)系統(tǒng)：百貨、超市、影院系統(tǒng)獨(dú)立，自行管理，其余一套系統(tǒng)由商管公司統(tǒng)一管理。

 

餐飲的隔油、排煙：餐飲店的廚房排水除自設(shè)一級(jí)隔油裝臵外，一般在地下層設(shè)臵污水處理間，各餐飲商戶均預(yù)留獨(dú)立的排油煙管井，內(nèi)設(shè)不銹鋼板、商戶自設(shè)計(jì)排油煙裝臵。

 

空調(diào)系統(tǒng)：百貨、超市空調(diào)系統(tǒng)獨(dú)立，自行管理，其余為一套系統(tǒng)，由商管公司管理。

商業(yè) 餐飲 商業(yè)街

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