PART1：商業(yè)項目建筑定位的5個要點

商業(yè)項目建筑定位可以從以下5個基本要點入手。

1.1   商業(yè)建筑的空間個性
現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的外觀設計已不僅僅使用建筑材料，還包括使用裝飾材料、燈箱廣告、天花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為營造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)物業(yè)的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關。商業(yè)物業(yè)最終給消費者心中留下的印象，即是該物業(yè)的個性。

1.2   尺度設計要人性化
小的尺度更能讓人感覺舒服和親切。商業(yè)街在尺度設計上要平易近人，讓人們逛起來輕松并富有樂趣，而不能一味追求開闊宏偉。
比如，美國的城市規(guī)劃尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，大樓非常高，好像是給巨人、神用的；歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以，尺度舒適應該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式為參考。
以北京的王府井大街為例，過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，后來變成一眼看過去就像是政府辦公樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感?，F(xiàn)在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。

1.3   內(nèi)部空間的可視性
對于大型商場，商家比較強調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產(chǎn)生引導作用。
整個商場的可視性可通過天窗和中庭變化，讓顧客產(chǎn)生安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。如廣州太古匯的中庭就做的非常好。

各個商店也要注重可視性設計。如果哪一間店能夠被人一眼看見，或者多個角度都能看到，出租或出售起來就非常方便，否則很難出租。因此，加大可視性，以便對公共購物起到引導作用的設計很重要。

1.4   搭配室外廣場
對于大型的商場而言，室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。
我們經(jīng)常會看到有些商場在門口臨時搭個舞臺，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式，如今已經(jīng)變成一種模式。商業(yè)物業(yè)的設計有必要提供這樣一個表演的舞臺。

1.5   整合設計達到最佳效果
作為一個建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來做整體規(guī)劃、建筑設計、景觀設計、室內(nèi)設計，這就造成在結合點上留下了許多空白。現(xiàn)在的整體發(fā)展趨勢，就是多方面設計的整合，最后達到最佳效果。

PART2：商業(yè)建筑設計的19個要點

從需求、項目開發(fā)、業(yè)態(tài)對建筑的特殊要求等角度全部考慮完以后，基本上就能夠明確每個鏈條的中心，以及要完成整體建筑的初步方向。然后形成一個基礎的建筑設計任務書，再由專業(yè)建筑規(guī)劃公司按照這個任務書，在滿足基本要求的前提下，進行整體大樓的方案設計、擴初設計和施工圖設計。
總體來說，初步確定建筑主要包括以下幾類內(nèi)容：
樓層、層高、柱距、柱寬、中庭、下沉式廣場、核心筒、門市房、扶梯、貨梯、觀光梯、消防走梯、消防分區(qū)、主輔入口、吊頂、地面、經(jīng)營空間概念效果、通道設計、動線與布局和硬件配置等。
 
2.1 樓層確定
樓層就是總體要蓋幾層，地上幾層、地下幾層。如果是高層塔樓加裙房，塔樓幾層，裙房幾層。

2.2 層高確定
一般來說，商業(yè)建筑的層高涉及吊頂問題，最低都在5米以上。

2.3 柱距確定
根據(jù)商場的檔次定位以及結構形式，分別有8400, 8700, 8900,9000, 10800, 11000等不同模數(shù)。

2.4 柱寬確定
由于樓上面有一定的承重壓力，所以樓層越高，下面的柱子可能越大。一般來說，高樓層的柱子主要是以800mm和600mm居多，低樓層的柱子可以做到500mm或600mm，這樣相對來說會減少整個建筑成本。
 
2.5 中庭設計
任何單層面積達到5000平方米的集中性商業(yè)最好設置一個幾百平方米的中庭。因為中庭是一個蓄積、匯集采光和人流，然后進行分流的公共空間，對整體的消費者的引導和聚集有明顯效果。同時，其采光效果也會省去一部分電力成本。
中庭基本上從1樓或者B1層甚至B2層進行挑高，直到挑到最頂層，最上面是玻璃幕設置，否則，建筑整體的內(nèi)部空間會顯得比較壓抑、昏暗，而且消費者逛起來也比較容易迷路。此外，如果單層面積在1萬平方米以上，最好設置2個中庭。

 
2.6 下沉式廣場設計
下沉式廣場主要是為了提升地下的商業(yè)價值。其規(guī)律是，如果從地下一層開始是商業(yè)，就可以考慮在外圍廣場位置做一個下沉式廣場。
(1)   外圍下沉式廣場
所謂下沉式廣場，就是直接在外圍廣場做一個踏步梯，直接踏下去進入地下一層，而不是進入一層之后通過一層的電梯下去。這樣，下沉式廣場決定了可以對外宣傳的概念，提升地下一層的價值。
在建筑條件或地理條件允許的情況下，也可以做一個半地下的下沉式廣場，即一半地下、一半地上。
如果地下一層單層面積比較大，也可以從幾個方向分別做下沉式廣場，進行人流互通，整體提升地下一層的價值。這只適用于地下一層是作為商業(yè)使用的情況。如果是停車場，則完全沒有必要做下沉式廣場，但是對直梯和貨梯有要求。
(2)   下沉式中庭
一般的中庭為了形象都是從地上一層開始，也就是一層整個地面是平的，一層往上是挑高的大中庭；但是也有考慮是從地下就開始起中庭，地下一層的平面是平的，從地下一層一直挑高到頂是通透的。
甚至還有從地下二層開始起中庭的，如廣州太古匯。
如果地上一層和地下一層是不同業(yè)態(tài)，就無需從地下開始設置中庭，而從一層設置即可，其本質(zhì)原因是業(yè)態(tài)彌補了交通上的差異，只需通過扶梯和直梯滿足垂直運輸就可以；但是如果一層和地下一層業(yè)態(tài)是一樣的，就需要考慮從地下一層開始起中庭。
 
2.7 核心筒設計
核心筒只存在于有高層塔樓的項目上。如果商業(yè)是一個裙樓，上面還有一個高層塔樓，那么這個塔樓必然有電梯井，但是電梯井落下來一直要落到一層甚至地下，會對商業(yè)的商鋪形成破壞，也就是所謂的高層核心筒。
需要注意的是，核心筒要盡量往邊角設置，不要破壞中間的動線。因為商業(yè)在劃分時，中間必須保證鋪位、動線是順暢的，否則會造成面積的浪費，甚至形成死角。
最早的時候，核心筒的處理方法一般是在商業(yè)樓層上面設置轉(zhuǎn)換層，也就意味著高層的核心筒不用一直落到地面一層或者地下一層，不用破壞商業(yè)部分。但是隨著整體建筑和商業(yè)的發(fā)展，原則上也是不允許設置轉(zhuǎn)換層的，因為其對消防等各個方面的安全有一定影響，所以現(xiàn)在通過轉(zhuǎn)換層處理的方式越來越少。
如果實在行不通，就要把它的破壞降到最小，單獨分出一個區(qū)域做核心筒，剩下的部分可以劃分成朝外的門市房，這樣就等于把核心筒區(qū)域和集中性商業(yè)區(qū)域完全分離開來，相對來說，商業(yè)區(qū)的動線再劃分就不會受到太大影響。
 
2.8 門市房布局
門市房在所有商業(yè)項目里面價值最高，也是最出形象的。
(1)   門市房的設置
門市房的設置問題經(jīng)常存在爭議。有的商場和市場認為，整個一層的外圍不應該設置門市房，要將商業(yè)全集中在里面，只要消費者過來，必須要進到里面轉(zhuǎn)。而一旦設置門市房之后，可能有些消費者就直接被分流了，這等于稀釋了內(nèi)部客源。
所以這里面有利有弊。從客流上來說，會存在稀釋內(nèi)部客源的行為。唯一可以調(diào)整的就是，在正常情況下，門市房和內(nèi)部空間是相通的，也就是門市房背對著內(nèi)部空間的區(qū)域可以設置一個門或者進行人流的貫通。但也可以不設置，這種情況下，門市房和內(nèi)部基本上可以設置成背對背。
(2)   門市房的劃分
在設置門市房時，往往很多項目把門市房面寬設置得特別窄、進深特別深。這種情況主要是想使門市房的價值最大化，因為門市房的總體售價往往是整個商場里面最高的(以銷售物業(yè)為例)，把其劃的面積大一些、多一些，可以提高銷售收入。但是這是有一定基礎的，不要單純?yōu)殇N售考慮，也要考慮后期的運營問題，做到適用。
門市房劃分主要考慮的是面寬和進深比。如有的項目面寬和進深能達到1:3甚至1:4，這種門市房給人狹長感比較明顯，很難使用，即使作為品牌店，也毫無形象可言。面寬和進深有一個常規(guī)規(guī)律，即正常情況下，面寬和進深能達到1:2左右即可。
 
2.9 扶梯設置
扶梯主要考慮設置在中庭區(qū)域。因為中庭是人流聚集和分散的空間，通過扶梯可以進行平層和垂直交通的分散。

2.10 觀光電梯配置
如果中庭規(guī)模比較大，中間還可以設置觀光電梯。當兩邊的扶梯和中間的觀光梯設置完之后，加之中庭又是一直挑高到頂?shù)模魏蜗M者站到中庭的位置，對其整體印象和感覺是完全不一樣的。
為了形象，觀光電梯基本上設立在兩個地方：中庭、項目外立面。作用是便于對人流直接進行垂直運輸，直接到頂樓，形象比較好。
 
2.11 消防走梯設置
消防走梯要盡量往邊角設置。因為它和核心筒的破壞度是一樣的。但是從消防的角度，它又是一個硬性指標，首先必須滿足消防疏散要求。更重要的是，這個位置的排布盡量不要破壞內(nèi)部動線。如果在破壞門市房和破壞內(nèi)部動線之間取舍，寧可破壞、犧牲一個門市房，也不能破壞內(nèi)部的一個動線，這是一個基本原則和規(guī)律。
 
2.12 貨梯設計
貨梯主要考慮的是載重和負荷要求。如果樓上有餐飲、影院等，那么在裝修、拉設備環(huán)節(jié)會對貨梯的長、寬、載重負荷等有一定要求。
 
2.13主輔出入口設計
主輔出入口主要考慮的是項目外圍的動線問題。任何項目，從建筑的角度，有東西南北四個立面，必然要考慮將人流最多、車流最多的立面作為主立面，塑造項目的形象，匯聚主入口、門頭、所有的燈箱廣告等。
如果有地下停車場，相對來說，主干道的車流、人流比較大，要考慮把車道入口設置在該位置，而側入口和車出口會設置在較偏的一個立面。 

2.14 地面設計
所有的建筑都完成之后，要考慮整體大樓蓋起來的效果，主要是考慮地面和吊頂。
一般來說，地面設計主要遵循以下3個規(guī)律
(1)   注意地磚的尺寸
一般越大氣、單層面積越大的商場，所用地磚的尺寸越大。最大的能到1米，一般至少50厘米，不能太小，否則效果不會大氣，也不會上檔次。
(2)   地面盡量用淺色調(diào)
傳統(tǒng)商場百貨的氛圍效果都是通過地面的反光和打的燈光營造，往往有一種淺的暖色調(diào)，如淡黃色，白色，看起來比較干凈整潔。但是也有一些另類的商場，如做淘貨市場、炫酷的時尚賣場，會營造出一種特殊的環(huán)境和燈光概念，甚至會加一些金屬的裝飾，用深色調(diào)、冷色調(diào)刺激消費者的視覺和感官。
(3)   樣式簡潔大方
地面如果使用過于花哨的裝飾，會讓人生理不適或有輕佻和檔次很低的感覺。 

2.15 吊頂設計
目前的吊頂往往有幾種方式：石膏板/GRG吊頂，鋁格柵吊頂、裸頂?shù)取?br> (1)   石膏板/GRG吊頂
一般的商場往往喜歡用石膏板吊頂，上面可以做不同的造型。尤其是當品牌店、主題店占了一個弧形的面積時，上面相應吊頂位置的石膏板也會是一個弧形，其整個上下造型是對應起來的。同時，上面石膏板里面可以設置燈帶、打燈光、燈圈等，使上下造型和燈光相呼應。
GRG全稱為玻璃纖維石膏，通常用在比較高檔的購物中心。
(2)   鋁格柵吊頂
鋁格柵吊頂有黑色格柵、白色格柵、金色格柵等，不用考慮造型問題，顏色統(tǒng)一，需打好相應的燈光或采光。
(3)   裸頂
裸頂一般用在比較極端的兩種商場：
a.     確實比較破爛低端的市場。裸頂所有的設施設備全是凈裸在外面，但是它要求通過一些裝飾加以點綴，還要盡量刷成統(tǒng)一的顏色。
b.    比較時尚、冷酷等特殊的商場環(huán)境。裸頂用于打造比較時尚、冷酷等特殊的賣場環(huán)境里面，會給人一種色彩呼應、層高比較高的感覺，并且要通過燈光營造氣氛。

2.16 經(jīng)營空間概念效果設計
項目完成建筑各方面的定位后，如大樓的外形、內(nèi)部裝修、外立面設計等，還涉及整體的概念效果的設計。
所謂概念效果，基本上就是先把項目列出來，然后做一個外立面整體的效果。這個立面可能有玻璃幕墻、石材、廣告位、地面幾層的一些綠植、走道上的車流等點綴；然后就是內(nèi)部效果，主要考慮的是每一層、每一個業(yè)態(tài)、每一個配套的效果；此外，還有配套業(yè)態(tài)。
總之，企業(yè)要通過建筑定位，結合建筑規(guī)劃院、建筑設計事務所的設計，做一個整體、漂亮的建筑效果圖，為后期的宣傳推廣起到重大的昭示作用，對投資人和經(jīng)營戶形成相當大的吸引力。這就是經(jīng)營空間概念效果所提供的對項目的一個基礎影響。 

2.17 賣場通道設計
超市的通道劃分為主通道和輔通道，主通道是引導顧客行動的主線，而輔通道是指顧客在店內(nèi)移動的支流。超市內(nèi)主輔通道的設置不是根據(jù)顧客的隨意走動來設計的，而是根據(jù)超市內(nèi)商品的配置位置與陳列來設計的。良好的通道設置，就是引導顧客按設計的自然走向，走過賣場的每一個角落，接觸所有商品，使賣場空間得到最有效的利用。以下各項是設置超市內(nèi)通道時所要遵循的原則。
(1)   足夠?qū)?br> 賣場主通道和輔通道的寬度要根據(jù)城市級別、商場的檔次和客流量綜合考慮。不同檔次和不同業(yè)態(tài)的商業(yè)對主輔通道的寬度要求不一樣。一般來說，零售市場的正常通道寬度在2.4-2.8米；批發(fā)市場主通道在3-3.2米，更大可能達到3.6米，有時一層考慮到消防通道和人行走道相兼容的情況，甚至能做到8米。輔通道一般最低為2.4-2.8米，這樣才能滿足正常的拉貨需求。所以，前期的建筑定位要特別精準和科學。
所謂足夠的寬，即要保證顧客提著購物筐或推著購物車，能與同樣的顧客并肩而行或順利地擦肩而過。不同規(guī)模超市通道寬度基本設定值如下表。

對大型綜合超市和倉儲式商場來說，為了方便更大顧客流量的流動，其主通道和輔通道的寬度可以基本保持一致。同時，也應適當放寬收銀臺周圍通道的寬度，以保證最易形成顧客排隊的收銀處的通暢性。
主輔通道不能太寬，否則可能使賣場顯得太空曠，喪失商業(yè)氛圍，帶來公攤面積的增加和有效面積的減少，降低空間的整體利用率。
(2)   筆直
要盡可能避免迷宮式通道，要盡可能地進行筆直的單向通道設計。在顧客購物過程中，盡可能依貨架排列方式，將商品以不重復、顧客不回頭的設計方式布局。
(3)   平坦
通道地面應保持平坦。處于同一層面上，有些門店由兩個建筑物改造連接起來，通道途中要上或下幾個樓梯，有“中二層”“加三層”之類的情況，令顧客眼花繚亂，不知何去何從，顯然不利于門店的商品銷售。
(4)   少拐角
事實上，一側直線進入，沿同一直線從另一側出來的店鋪并不多見。這里的少拐角是指拐角盡可能少，即通道途中可拐彎的地方和拐的方向要少。有時需要借助于連續(xù)展開不間斷的商品陳列線來調(diào)節(jié)。如20世紀80年代美國連鎖超市經(jīng)營中形成了標準長度為18-24米的商品陳列線；日本超市的商品陳列線相對比較短，一般為12-13米。這種陳列線長短的差異，反映了不同規(guī)模面積的超市在布局上的要求。
(5)   通道照度比賣場明亮
通常通道上的照度起碼達到1000勒克斯。尤其是主通道，相對空間比較大，是客流量最大、利用率最高的地方。要充分考慮到顧客走動的舒適性和非擁擠感。
(6)   沒有障礙物
通道是用來誘導顧客多走、多看、多買商品的。通道應避免死角。在通道內(nèi)不能陳設、擺放一些與陳列商品或特別促銷無關的器具或設備，以免阻斷賣場的通道，損害購物環(huán)境的形象。
現(xiàn)有的新型市場在動線設計中多采用環(huán)形通道，使客戶在購物時的交通四通八達，沒有死角，從而營造出良好的商業(yè)氛圍。
 
2.18 動線與布局設計
合理的商業(yè)動線及業(yè)態(tài)布局是促進項目成功的重要因素。
所謂動線，是指顧客到達店鋪的路徑流線。好的動線可以使顧客進入商場后能很順利地到達每一個店鋪，這需要完善的配套設施。
布局的設計要符合人流的動向，使顧客進入商場后有舒適的活動空間。因而，商場的通道要保持順暢。
大型商場的交通組織非常復雜，其設計要考慮如何實現(xiàn)人流分流：
(1) 怎樣從一開始就把人流分開，讓人往樓上走。比如，一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)，所有商場的直梯都很擠，商場入口處人流壓力非常大。
(2) 如何把人流往深處引。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產(chǎn)生效益。對大規(guī)模商業(yè)建筑來說，這是最重要的。這時可以通過大中庭、天窗的引導作用來進行處理，做到店鋪的均好性。

2.19 硬件配置
項目總體形象和風格能讓人們產(chǎn)生一個深刻認知。在項目配置方面，商鋪硬件配置與其屬性相關聯(lián)。
硬件性指的是建筑物本身的功能性及展示性，它是項目的名片，起著重要的推廣作用。因此，在進行項目硬件配置前，要首先了解競爭對手的硬件配置，在這方面制造優(yōu)勢。
分析硬件配置的展示性功能
(1)   重視硬件配置的展示性功能
隨著商業(yè)的迅速發(fā)展，戶外廣告宣傳板、廣告位越來越多，它們和傳統(tǒng)的展示性有所不同。定位較高的商場在戶外往往不設廣告位，而傳統(tǒng)商場不僅要設廣告位，還要把它們設置得非常精美，更早之前的老式商業(yè)也有廣告位，但十分雜亂。從表面上看，這是硬件設置的展示性功能在發(fā)生變化，事實上，這反映的是審美藝術和人們在消費需求方面的品味在不斷提升。
(2)   合適的才是最好的
在硬件配置方面，不能太死板，不能太拘泥于一種形式，也不用過于追求高端。只有硬件配置適合自己，才能有效地傳遞出自己的信息。例如，盡管高端商場不設廣告位，但其高度藝術化的造型往往起著無聲的解讀作用。
(3)   停車場要跟上時代需求
大型購物中心必須具備大型停車場，充分考慮人流、車流、貨流三分離。

通道 商業(yè) 商場

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